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Acheteur fantôme : faut-il en avoir peur en immobilier ?

Publié le 31/10/2022
Acheteur fantôme : faut-il en avoir peur en immobilier ?

Qu'est-ce qu'un acheteur fantôme ?

Un acheteur fantôme est un acheteur sur le point d'effectuer l'achat d'un bien et qui se rétracte sans en informer le vendeur. Pourquoi le qualificatif de "fantôme" ? Parce que ces acquéreurs potentiels disparaissent dans la nature sans laisser de trace. Les forums regorgent de messages de vendeurs désespérés face à ces acheteurs qui se murent dans le silence et qui restent injoignables. Vu les sommes en jeu, ce comportement peut en effet devenir très problématique pour les vendeurs lorsqu'il intervient dans le cadre de la vente de biens immobiliers.

Les ventes entre particuliers sont davantage impactées par le phénomène des acheteurs fantômes que les ventes intermédiées par des agences immobilières. . L'acheteur potentiel doit en effet fournir une preuve de sa capacité d'achat (simulation de prêts auprès de sa banque) mais il doit aussi, lors de la formulation de l'offre d'achat, communiquer des informations sur ses revenus, leur origine…Afin de limiter ce type de comportements, il est préférable d'imposer le versement d'un séquestre. 

L'absence de séquestre pouvant favoriser les comportements d'acheteur fantôme. Si la vente se réalise, l'indemnité, dont le montant aura été préalablement défini dans une clause inscrite au compromis de vente se transforme en acompte et est déduite du prix du bien le jour de la vente. Son montant se situe généralement entre 5 et 10% de la valeur du bien.

Comment repérer un acheteur fantôme ?

Il existe des indices qui permettent aux vendeurs de repérer les acheteurs fantômes et d'éviter de perdre leur temps à interagir avec eux. Pour les ventes immobilières qui s'effectuent entre particuliers, les profils sans évaluation et dont l'inscription sur le site d'annonces commencent à dater peuvent déjà mettre la puce à l'oreille.

Il convient par ailleurs de s'assurer de la volonté et de la capacité d'achat de l'acquéreur en s'inspirant des garanties demandées par les agences immobilières.  Redoublez de vigilance si vous décidez de vous passer des services d'un notaire ou d'une agence immobilière, habitués à s'assurer du sérieux des acheteurs, pour rédiger le compromis de vente et optez pour un acte sous seing privé.

Que faire lorsqu'on tombe sur un acheteur fantôme en immobilier ?

Tomber sur un acheteur fantôme lorsqu'il s'agit d'une vente immobilière peut être lourd de conséquences. Vous restez sans nouvelle de l'acheteur passée la date butoir de présentation des offres de prêt inscrite dans le compromis de vente ? Si ce dernier a été signé chez un notaire, vous pouvez le solliciter afin qu'il tente de joindre à son tour l'acheteur. Si ce dernier continue de se murer dans le silence, le notaire peut décider de vous verser l'indemnité d'immobilisation si le compromis de vente la prévoit.

Dans le cas où aucune indemnité n'a été fixée préalablement, le vendeur peut poursuivre en justice l'acheteur fantôme et réclamer des dommages et intérêts. Les tribunaux peuvent même obliger la partie défaillante à effectuer la vente. Pour rappel, seule la condition suspensive permet à l'acheteur de se retirer d'une vente sans frais, passé le délai légal de rétractation.

https://immobilier.lefigaro.fr/vendre/guide-vente-immobilier/1378-acheteur-fantome-faut-il-en-avoir-peur-en-immobilier/